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中古マンション築年数別のポイント!何年が買い時?資産価値は?寿命は?

マンションの購入を相談するのは、不動産会社やファイナンシャルプランナーであることが多いでしょう。

私も初めてマンションを購入した時に相談したのは、不動産会社とファイナンシャルプランナーでした。

しかし、不動産会社もファイナンシャルプランナーも仕事なので、良いこと話しかしないのが現実です。

決して嘘の話ではありませんが、やはり買ってもらうのが目的なので、あまり不利になるような話はしませんよね。

そこで、今回は独学ではありますが、10年以上不動産の勉強をして、一般消費者である私がマンション購入に悩んでいる方に情報や経験談をご紹介します。

■マンションの築年数でなにを見る?

新築マンションの高騰により、中古マンション市場が活性化されており、中古ならではのメリットを活かして物件探しを行われています。

しかし、インターネットでマンションを探していると、近隣のマンションなのにAは割安で、Bは割高に感じるマンションがあります。

同クラスの物件でも、価格が大きく変わる原因とされるのが「築年数」です。

築年数によって資産価値の推移が変わってくることも多く、将来的な資産価値を意識するのであれば「築年数」の知識を身に付けることが大切でしょう。

戸建て住宅だけでなく、マンションにも建物としての寿命があります。

新築であれば、寿命を深く気にすることはありませんが、その分購入時の物件価格も高いです。

そのような築年数別のポイントを知ることで、適正な物件を探しやすくなります。

「築年数のポイントを知らずに物件を探す人」と「築年数のポイントを知ってから物件を探す人」とでは、購入後に明暗が分かれるでしょう。

■築年数でわかる資産価値の推移とは?

新築マンションは、ちょっとでも住めば新築ではなく、中古マンション扱いになります。

その時点で新築プレミアムの肩書はなくなり、価格を落さないと買い手は見つかりにくいです。

一般的には、「新築~築5年目」が一番大きな下落率となり、おおよそ20%くらいの値下がりイメージとされています。

しかし、現在は不動産市場全体の高騰があり、相場としては一概にこのような推移とは言えない時期です。

もちろん自分の購入したマンションが値上がりをしていけばラッキーですが、それは特別なことであり、基本の推移を元に検討することをオススメします。

では、話を元に戻しまして、新築価格から20%下がるということは、8,000万円の新築物件を購入したら、5年後売却する時には、20%減の6,400万円になるというイメージです。

そして築5年~10年で約10%ダウン、築10年~15年で約10%ダウン、築15年~20年で約10%ダウンというのが基本的な資産価値推移となります。

築20年以降となると、資産価値の下落というものは落ち着いてくるため、下げ止まるタイミングと言われています。

このような推移はすべての物件に当てはまるとは言いにくいですが、基本ベースの指標としての判断材料です。

駅近で超立地の良い物件ではれば、築10年でも大きく下がっていないケースもあります。

反対に駅から遠い物件で、築3年には20%以上に下落になってしまうこともあります。

物件条件も絡めてバランスよく考えていきましょう!

■中古マンション築年数ごとの特徴

中古マンションを選ぶ時に、「築年数」は大きな判断材料となります。

築年数が新しければ、キレイな状態ではありますが物件価格がその分高いです。

また築年数が古ければ、劣化は在りますが物件価格が安いです。

・築1~5年:ほぼ新築物件と同様。きれいで物件価格も高い設定です。

まだ管理費や修繕積立費が安い段階なので、ランニングコストの負担は低い。

・築6~10年:築浅物件でまだ新しさが残る物件。

物件によっては価格が落ち着き始め、新しさもあるため人気の築年数です。

・築11~15年:築浅に近い部類でありながら、落ち着いた物件価格も出回ってくるので、比較的価格と築年数のバランスがとれているタイミングと言えます。

・築16~20年:中古物件としてリフォームが必要な場合がでてくるところでしょう。

価格の下落というよりは、ランニングコストと修正箇所の有無を良く確認する築年数です。

・築20年以降:築20年以降になると値下がり率は気にする程の推移はないでしょう。

物件価格は抑えられますが、管理費と修繕費と良く考えて判断する必要があります。

築年数が古くなると、住宅ローンも組みづらくなるので、物件価格が安くても頭金や支払い期間の短縮が大切になってきます。

中古マンションの築年数は、このような特徴があらわれてくるので重視するポイントに合わせて物件探しができると良いでしょう。

■マンションの寿命は何年くらい?

築20年以降の中古マンションを買おうと思うけど、「マンションの寿命は一体何年だろう・・・」というのが気になるポイントですね。

マンションの寿命は50~60年と言われていた時もありましたが、現在の構造であればメンテナンスをきちんとしていけば100年はもちろん、120年程度は十分に可能でしょう。

的確なメンテナンスをするためにも、毎月の修繕積立費が必要であり、外壁や共用部、屋上、配管などの管理と修繕を行っていきます。

ただし、現在建っているマンションがすべて100年級の強度があるわけではありません。

・寿命の長いマンションのポイント

現在の中古マンションの中で、寿命が長い物件を見極めるポイントを覚えておきましょう。

マンションの寿命は、構造や管理状況などから判断できます。

1.耐震基準

1981年6月に新耐震基準、2000年には新・新耐震基準が設けられました。

こちらの耐震基準をクリアすることで、寿命の高さを計ることができます。

2.配管のメンテナンス

1970年以前は配管がコンクリートに埋まっていることも多く、メンテナンスが難しいです。

配管は塩化ビニールだと腐食に強いとされ、ステンレス鋼管であればさらに強さを保つことができます。

3.コンクリートの状態確認

外壁やベランダにひび割れや剥がれがないか確認しましょう。

早めに補修することで、最小限に影響を抑えることができます。

4.管理体制

マンションの寿命は、管理会社の目がきちんと行き届いているかが重要。

細かな点検の積み重ねや日々のチェックが、マンション維持に大きく関わってきます。

(まとめ)中古マンション築年数別のポイント!何年が買い時?資産価値は?寿命は?

中古マンションは築年数によって大まかに特徴が異なります。

物件価格はもちろん、資産価値の推移やリフォームが必要になるケースもあります。

築年数ごとの特徴を踏まえて、どこを重視するかによって物件探しの的が絞れてくるでしょう。